【【地产】70天套现80亿 远洋集团否认流动性存忧】地产行情-文章-小虾米

2022-06-22 00:04:02   小虾米帐号:地产(dichan)   语音朗读  关注我  举报  来源:36氪  浏览量(218)  助力网站发展
绿档房企的烦恼。 远洋集团 小虾米获悉,港股上市房企远洋集团(03377.HK)日前对债券机构投资者表示,公司提前履行了天津一房地产项目的担保义务,支付金额为2.6亿元,不存在违约及流动性问题。 这也是远洋集团间接对公司境内外债券价格异常波动作出的回应。在此之前约70日内,远洋集团出售了两个北京商业地产项目,套现超过80亿元。 其中一栋写字楼是位于丽泽商务区的远洋锐中...
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绿档房企的烦恼。

【地产】70天套现80亿 远洋集团否认流动性存忧-小虾米

远洋集团

小虾米获悉,港股上市房企远洋集团(03377.HK)日前对债券机构投资者表示,公司提前履行了天津一房地产项目的担保义务,支付金额为2.6亿元,不存在违约及流动性问题。

这也是远洋集团间接对公司境内外债券价格异常波动作出的回应。在此之前约70日内,远洋集团出售了两个北京商业地产项目,套现超过80亿元。

其中一栋写字楼是位于丽泽商务区的远洋锐中心,买家是项目开发的合作方平安人寿,交易对价50.15亿元。此前,远洋对该写字楼项目公司的持股比例为34.5%,目前该笔交易在工商登记的股权变更已经完成。

据小虾米了解,这笔交易之于远洋的意义,除了回笼资金,还有降低负债。截至2021年末,锐中心项目公司的多笔股东贷款未还清,接盘方平安人寿既是长期投资的股东,又是出借资金的债权人。

锐中心债务犹存 出租率堪忧

公开资料显示,远洋锐中心总建筑面积15.6万平方米,总高度200.1米,于2017年取得施工许可,2021年正式投入运营。

早前,深圳市平轩投资管理有限公司(下称深圳平轩)在2015年5月购得北京市丰台区丽泽共三幅商务金融用地,其中两幅后续被建成平安金融中心【地产】70天套现80亿 远洋集团否认流动性存忧,在此之前,地产项目,上市房企,境内外,写字楼,流动性,80亿,性问题,不存在,70天,3338,小虾米,语音听资讯,最新资讯,热门新闻,热门资讯,http://www.580-8.com,其余一幅便成为今天的远洋锐中心。股权穿透后显示,当时的业主为平安不动产。

小虾米查询发现,平安人寿在2015年入股深圳平轩,2019年持股比例提升至65.5%,并在2019年、2020年分别为其提供444.5万元、19.64亿元的注资。截至2021年末,平安人寿对深圳平轩的长期股权投资余额减至16.08亿元。

远洋集团于2016上半年加入丽泽三幅地块项目进行地产开发。远洋集团年报透露,丽泽项目总楼面面积44.1万平米,远洋集团应占楼面面积7.6万平米,权益所占比例为17.25%。

小虾米梳理的结果显示:自2019年起为深圳平轩提供长期股权投资外,平安人寿还在2018年为其提供了21.22亿元贷款,并向深圳平轩的子公司、项目实际持有方北京金坤丽泽置业有限公司(下称“金坤丽泽”)提供了26.76亿元贷款。2019年末,平安人寿为深圳平轩提供的贷款余额增加至27.80亿元。

截止至2021年末,深圳平轩的贷款额仍余11.64亿元未偿还;金坤丽泽向平安人寿方面贷出的26.76亿元仍以应付账款的形式存在于账面上。与此同时,金坤丽泽方面针对平安人寿的应付利息额还余9.25亿元。

背负债务压力的同时,远洋锐中心的出租运营也不顺利。2021年上半年,远洋锐中心开始运营,截至6月末,其承租率为6%。情况到年底也并未有明显好转,2021年末,远洋锐中心可租赁面积11.9万平米,出租率仅为34%。

丽泽商务区大宗交易活跃 

远洋锐中心承租率低迷是丽泽区域写字楼的缩影。仲量联行报告提出,丽泽自2019年初期首栋办公楼入市,至2021年初空置率仍高达90%。截至2021年末,丽泽区域平均净有效租金约150-170元/平方米/月,不到全市平均租金的一半。

2021年下半年起,丽泽部分写字楼通过低价策略快速去化,整体空置率从90%锐减至目前的45%。仲量联行在2022年初实地走访时发现,部分项目已提高租金水平,低价的窗口期已逐步关闭。

2016年以来,丽泽区域已录得10宗商业地产大宗交易记录,总投资额超320亿元。其中,2018-2020年,丽泽区域大宗成交占全市总额的比重高达18%。2018年至2019年间,丽泽区域的大宗交易单价已经跃升至每平方米4-6万元。

平安人寿重仓丽泽,此次接盘远洋锐中心之前,曾在2019年斥资58.29亿元购入华夏幸福的丽泽办公楼项目。

仲量联行报告中指出,因租金情况逐渐转暖,丽泽业主对资产价值期望较高,买卖双方心理预期仍存在一定差距。另据商业地产投资人士对小虾米表示,北京写字楼市场租金历来较为坚挺【地产】70天套现80亿 远洋集团否认流动性存忧,在此之前,地产项目,上市房企,境内外,写字楼,流动性,80亿,性问题,不存在,70天,3338,小虾米,语音听资讯,最新资讯,热门新闻,热门资讯,http://www.580-8.com,波动较小,与险资的风险偏好适配。而三条红线之下,房地产市场波动,迎来大批资产出清,此时接盘不仅选择较多,价格也更好谈。

据小虾米不完全统计,2021年发生在北京商业地产市场的重磅险资收购案有两宗:和谐健康保险公司收购SK大厦,交易对价高达90.6亿元,十年间资产价值翻了三倍;随后,平安人寿收购凯德集团资产包部分股权,总金额不超过330亿元,涉及凯德位于北京、上海等地的6个来福士项目。

大股东初始投资未获超额收益

转让锐中心给平安人寿之前,远洋集团曾于2022年4月出售位于北京酒仙桥区域的颐堤港一期的持有权益,套现30亿元,接盘方是公司的大股东中国人寿。

2009年,中国人寿斥资58亿港元买入远洋集团9.34亿新股,占比16.57%。此后逐步增持,成为第一大股东。截至2021年末,中国人寿持股29.59%,大家保险持股28.58%,分列远洋集团的第一及第二大股东。

同为拥有保险公司作为大股东支持的开发商,远洋集团与华夏幸福同命不同运。后者因现金流压力,于2021年下半年进入全面债务重组及资产处置阶段,平安对其投资已经计提超过430亿元的资产减值。

尽管远洋集团是三道红线约束下的「绿档房企」,但即使计入历年分红、派息、配股等非价格因素影响,中国人寿对其投资也未实现超额收益。

2021年底,远洋集团还与大股东中国人寿正式订立金融框架协议。中国人寿可根据其投资需求认购远洋集团发行的金融产品,认购金额上限为三年内人民币150亿元或等值外币。

截至6月22日港股收盘,远洋集团每股价格(后复权)为1.32港元。对比2009年首次大规模买入、耗资58亿港元、持股成本每股6.23港元,中国人寿对远洋集团的初始投资亏损超过了45亿港元。

两家险资大股东都未介入远洋集团的实际管理经营,这家港交所上市公司仍处于无实际控制人状态。公司执行董事一直由原班人马担任,包括董事会主席李明、执行总裁王洪辉以及产品营造中心总经理崔洪杰。高管团队中,也仅有分管品牌营销的副总裁李泽生具有中国人寿的履历背景。五名非执行董事,三名来自中国人寿提名,两名来自大家保险提名。

【地产】70天套现80亿 远洋集团否认流动性存忧-小虾米

作者|詹方歌

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